Die Vergleich der Bankzinssätze setzt voraus, dass man weiß, was man misst. Der von einer Bank angegebene nominale Zinssatz spiegelt nur einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten eines Kredits wider. Zwei Angebote mit demselben Zinssatz können je nach Nebenkosten, Versicherung und Rückzahlungsbedingungen Unterschiede von mehreren tausend Euro über die gesamte Laufzeit des Kredits erzeugen. Dieser Artikel beschreibt die Indikatoren, die isoliert werden sollten, um einen zuverlässigen Vergleich zu führen.
Nominalzins, effektiver Jahreszins (TEAG) und Wucherzins: drei Maßstäbe zu unterscheiden
| Indikator | Was er misst | Grenzen für den Vergleich |
|---|---|---|
| Nominalzins | Der Prozentsatz der Zinsen, die auf das geliehene Kapital angewendet werden | Schließt Bearbeitungsgebühren, Versicherungen, Sicherheiten aus |
| TEAG (effektiver Jahreszins) | Die Gesamtkosten des Kredits im Verhältnis zum Kapital, einschließlich Zinsen, Versicherungen, obligatorische Gebühren | Standardisierte Berechnungsmethode, kann jedoch Unterschiede bei der Versicherung verschleiern |
| Wucherzins | Gesetzlicher Höchstzinssatz, über den eine Bank nicht verleihen darf | Regulatorische Schwelle, kein Verhandlungsziel |
Der TEAG bleibt der einzige rechtlich vergleichbare Indikator zwischen zwei Kreditangeboten. Jede Einrichtung ist verpflichtet, ihn vor der Unterzeichnung zu kommunizieren. Es ist diese Zahl und nicht der nominale Zinssatz, die als Grundlage für einen Wettbewerb dienen sollte.
Lesetipp : Entdecken Sie alle wichtigen Ressourcen und Dienstleistungen, um Eltern im Alltag zu unterstützen
Der Wucherzins setzt eine Obergrenze: Für einen Immobilienkredit mit festem Zinssatz von 20 Jahren und mehr beträgt er 5,19 %. Für Laufzeiten von 10 bis weniger als 20 Jahren liegt er bei 4,48 %, und unter 10 Jahren bei 4 %. Ein Angebot, dessen TEAG diese Schwellenwerte erreicht, signalisiert hohe Kosten im Vergleich zum Markt.
Bevor man irgendwelche Schritte unternimmt, ist es nützlich, die Zinssätze der Banken auf Capitolex zu vergleichen, um schnell die von den wichtigsten Instituten praktizierten Preisspannen zu erkennen.
Ergänzende Lektüre : Alles, was Sie wissen müssen, um Ihr Immobilienprojekt erfolgreich zu gestalten: Tipps, Tricks und wichtige Schritte
Marktzinsen und von Maklern erzielte Zinsen: die Diskrepanz, die Vergleiche verfälscht
Die von den Banken angezeigten Tarife entsprechen nicht den tatsächlich gewährten Zinsen. Die Makler veröffentlichen regelmäßig die “erzielten” Zinsen, das heißt die Bedingungen, die tatsächlich von Kreditnehmern unterzeichnet wurden. Diese beiden Referenzen weichen manchmal erheblich voneinander ab.
Im Juli 2026 lag der Marktzins für 20 Jahre bei etwa 3,37 % laut MoneyVox, während er einen Monat zuvor bei etwa 3,80 % lag. Die besten Makler gaben ihrerseits erzielte Zinsen von nahe 3,00 % für denselben Zeitraum an.
Diese Diskrepanz hat eine direkte Konsequenz: Eine Simulation, die zwei oder drei Monate alt ist, kann veraltet sein. Angebote auf der Grundlage veralteter Tarife zu vergleichen, bedeutet, mit einem schlechten Maßstab zu verhandeln. Man muss seine Position im Verhältnis zu den aktuellsten Zinsen neu berechnen, bevor man unterschreibt.
Regionale Unterschiede bei den Immobilienzinsen
Die Banktarife variieren auch je nach Region. Lokale oder genossenschaftliche Banken passen ihre Tarife je nach ihrer Strategie zur Kundengewinnung in einem bestimmten Gebiet an. Zwei Kreditnehmer mit identischem Profil können je nach Wohnort unterschiedliche Bedingungen erhalten.
Die Konsultation regionaler Indizes (veröffentlicht von den meisten Online-Maklern) ermöglicht es, den Vergleich zu verfeinern und die lokal aggressivsten Institute zu erkennen.
Gesamtkosten des Kredits: die Posten, die der nominale Zinssatz nicht zeigt
Der Zinssatz ist nur einer der Bestandteile der Gesamtkosten. Mehrere Posten erhöhen die Endrechnung, und ihre Summe bestimmt den tatsächlichen Preis des Kredits.
- Restschuldversicherung: Sie kann einen sehr signifikanten Teil der Gesamtkosten ausmachen. Seit dem Gesetz Lemoine kann der Kreditnehmer die Versicherung jederzeit wechseln, was einen oft ungenutzten Verhandlungsspielraum eröffnet.
- Bearbeitungsgebühren: variieren von Bank zu Bank (manchmal verhandelbar, manchmal pauschal), sie werden dem geliehenen Kapital bei der Berechnung des TEAG hinzugefügt.
- Geforderte Sicherheiten (Hypothek, Bürgschaft, Verpfändung): Ihre Kosten unterscheiden sich je nach gewähltem Typ. Eine genossenschaftliche Bürgschaft kostet in der Regel weniger als eine klassische Hypothek.
- Vorzeitige Rückzahlungsgebühren (IRA): Einige Banken setzen Obergrenzen oder streichen sie. Dieser Punkt wird entscheidend, wenn eine teilweise oder vollständige Rückzahlung in naher Zukunft in Betracht gezogen wird.
Nur die nominalen Zinssätze zu vergleichen, ohne diese Posten zu berücksichtigen, bedeutet, Preise ohne Mehrwertsteuer mit Preisen einschließlich Mehrwertsteuer zu vergleichen.
Festzins oder variabler Zinssatz: welche Auswirkungen auf den Vergleich
Die Wahl zwischen festem und variablem Zinssatz verändert die Natur des Vergleichs. Ein fester Zinssatz fixiert die Kosten über die gesamte Laufzeit. Ein variabler (oder anpassbarer) Zinssatz indexiert die monatlichen Raten an einen Referenzindex, in der Regel den Euribor.
In Zeiten sinkender Leitzinsen der EZB kann ein variabler Zinssatz attraktiv erscheinen. Andererseits setzt er den Kreditnehmer einem Anstieg der monatlichen Raten aus, wenn die Zinsen wieder steigen. Angebote mit capierten variablen Zinsen (obergrenzen) begrenzen dieses Risiko, aber die Obergrenze selbst hat Kosten, die im ursprünglichen Zinssatz enthalten sind.
Um ein festes Angebot mit einem variablen Angebot zu vergleichen, müssen mehrere Szenarien der Zinsentwicklung simuliert und die Gesamtkosten in jedem Fall berechnet werden. Ein zu Beginn niedrigerer variabler Zinssatz garantiert nicht niedrigere Gesamtkosten über 15 oder 20 Jahre.
Dauer des Kredits und Auswirkungen auf den Zinssatz
Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz, da die Bank ein höheres Risiko trägt. Die Verkürzung der Laufzeit um einige Jahre kann den angebotenen Zinssatz senken, erhöht jedoch die monatlichen Raten. Der Vergleich sollte daher immer bei identischer Laufzeit erfolgen, um relevant zu bleiben.
Ein Kredit über 15 Jahre zu einem leicht höheren Zinssatz kann insgesamt günstiger sein als ein Kredit über 25 Jahre zu einem niedrigeren Zinssatz, einfach weil die Zinsen kürzer laufen.
Die zu berücksichtigende Größe für die Entscheidung zwischen zwei Angeboten bleibt die Gesamtkosten des Kredits (Zinsen, Versicherungen, Gebühren), ausgedrückt in Euro, nicht der angegebene Zinssatz in Prozent. Es ist dieser Betrag, der tatsächlich vom Bankkonto des Kreditnehmers über die gesamte Laufzeit des Kredits abfließt.